نرخ جدید رهن و اجاره آپارتمان در ۲۲ منطقه تهران

به گزارش بنکر (Banker)، بازار اجاره مسکن تهران این روزها صحنه یک رویارویی جالب توجه است. از یک سو، موجران با چشمداشت به رشد قیمت ملک، ارقام بالایی پیشنهاد می‌دهند. از سوی دیگر، مستاجران که زیر بار تورم خوراکی کمر خم کرده‌اند، توان پرداخت این ارقام را ندارند. نتیجه چه شده؟ شکاف ۳۳ درصدی میان نرخ پیشنهادی و نرخ توافقی نهایی.

شاخص اجاره مسکن که بر اساس آگهی‌های پیشنهادی موجران در سکوهای آنلاین محاسبه می‌شود، متوسط درخواست اجاره هر مترمربع آپارتمان در تهران را ۵۹۰ هزار تومان اعلام کرده است.

این رقم نسبت به اردیبهشت سال گذشته رشد ۳۹ درصدی داشته است. به عبارت دیگر، موجران نسبت به سال قبل ۳۹ درصد بیشتر برای اجاره ملک خود طلب می‌کنند.

رقم نهایی قراردادها

اما وقتی پای امضای قرارداد به میان می‌آید، ماجرا فرق می‌کند. بر اساس قراردادهای ثبت‌شده در سامانه خودنویس، متوسط اجاره‌بهای توافقی در اردیبهشت ۱۴۰۵ برابر ۴۴۲ هزار تومان به ازای هر متر بوده است.

این رقم نسبت به سال قبل ۴۱ درصد رشد داشته، اما همچنان ۳۳ درصد پایین‌تر از درخواست اولیه موجران است.

یک مثال واقعی

برای درک بهتر موضوع، اجازه دهید یک مثال واقعی بزنیم. بر اساس فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره تهران:

• متوسط متراژ واحد: ۸۹ مترمربع

• عمر بنا: ۷ سال

• ودیعه پیشنهادی: یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان

• اجاره ماهانه پیشنهادی: ۱۹ میلیون تومان

حالا اگر ودیعه را به اجاره تبدیل کنیم (با فرض نرخ سود بانکی)، رقم عجیبی به دست می‌آید: اجاره مؤثر ماهانه ۵۲ میلیون تومان.

این رقم بیش از ۷۰ درصد درآمد یک زوج شاغل تهرانی را می‌بلعد. یعنی اگر زن و شوهر هر دو کار کنند، بیش از دوسوم حقوقشان فقط صرف اجاره خانه می‌شود.

چرا این شکاف ۳۳ درصدی ایجاد شده است؟

میثم هاشم‌خانی، کارشناس اقتصادی، در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد دو دلیل اصلی برای این اختلاف ۳۳ درصدی ارائه می‌دهد:

دلیل اول

این روزها بازارهای سنتی سرمایه‌گذاری در ایران جذابیت خود را از دست داده‌اند. بورس در رکود است، طلا گران شده و دلار هم تحت کنترل. نتیجه چیست؟ تقاضای سرمایه‌ای جدید وارد بازار مسکن شده است.

این تقاضا قیمت خرید آپارتمان را بالا برده و موجران هم به تبع آن، انتظارات اجاره‌بهای خود را افزایش داده‌اند. آنها فکر می‌کنند اگر ملکشان گران‌تر شده، پس باید اجاره‌اش هم بالاتر برود.

دلیل دوم

در سمت دیگر میز، مستاجران نشسته‌اند که با یک بحران بزرگ روبرو هستند: تورم سه‌رقمی خوراکی‌ها.

قیمت گوشت، مرغ، برنج، لبنیات و سایر اقلام خوراکی در ماه‌های اخیر جهش داشته است. همین موضوع باعث شده سبد هزینه ماهانه یک خانواده معمولی به شدت سنگین شود.

وقتی پول بیشتری صرف خوراک می‌شود، دیگر چیزی برای اجاره‌های گران باقی نمی‌ماند. مستاجران چاره‌ای جز چانه‌زنی سنگین و کاهش رقم نهایی ندارند.

تمدید قراردادهای بدون تشریفات

نکته جالب دیگر این است که بسیاری از قراردادهای اجاره بدون ثبت رسمی در سامانه خودنویس و صرفاً با توافق شفاهی تمدید می‌شوند. در این نوع قراردادها، موجران و مستاجران بر سر افزایشی حدود ۲۵ تا ۳۰ درصدی به توافق می‌رسند.

این رقم از تورم ۴۱ درصدی ثبت‌شده در قراردادهای رسمی کمتر است و نشان می‌دهد که در عمل، مستاجران توان پرداخت افزایش‌های بالای ۳۰ درصد را ندارند.

 مهاجرت به حومه تهران

وقتی توان پرداخت در تهران وجود نداشته باشد، مستاجران چه راهکاری دارند؟ پاسخ ساده است: مهاجرت به شهرهای حاشیه‌ای.

آمارها نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای ماهانه در شهرهای حومه تهران (مثل رباط‌کریم، قرچک، ورامین و…) به ۳۵۳ هزار تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.

این رقم ۲۰ درصد کمتر از متوسط اجاره‌بها در شهر تهران (۴۴۲ هزار تومان) است. برای یک خانواده ۳ نفره، این ۲۰ درصد تفاوت می‌تواند یعنی چند میلیون تومان صرفه‌جویی ماهانه.

تصویر بزرگتر

شاید تلخ‌ترین آمار این گزارش این باشد: اجاره‌بها بیش از ۷۰ درصد درآمد یک خانواده ۳ نفره را می‌بلعد.

این یعنی از هر ۱۰ تومان درآمد یک خانواده تهرانی، ۷ تومان مستقیماً به جیب موجر می‌رود و فقط ۳ تومان برای خوراک، پوشاک، درمان، حمل و نقل و سایر هزینه‌ها باقی می‌ماند.

پیش‌بینی آینده

کارشناسان معتقدند آینده بازار اجاره به دو عامل بستگی دارد:

۱. ادامه رشد قیمت مسکن: اگر قیمت خرید آپارتمان همچنان بالا برود، موجران باز هم توقع اجاره بالاتری خواهند داشت.

۲. تورم خوراکی: اگر قیمت مواد غذایی کنترل نشود، مستاجران توان پرداخت بیشتری پیدا نمی‌کنند.

در شرایط فعلی، به نظر می‌رسد شکاف ۳۳ درصدی برای مدتی باقی بماند. مستاجران چاره‌ای جز مهاجرت به حومه یا پذیرش خانه‌های کوچک‌تر ندارند و موجران هم باید به تدریج توقع خود را پایین بیاورند.