به گزارش بنکر (Banker)، بازار مسکن در ماههای اخیر شاهد تحولی قابلتوجه در نسبت قیمتی پایتخت با کلانشهرها بوده است. فاصله قیمت آپارتمانهای تهران با مسکن ۵ کلانشهر بزرگ کشور به سطحی بیشتر از سال ۱۴۰۲ رسیده، اما از نسبت تاریخی خود که بیش از سهبرابر بود، همچنان پایینتر است.
این تغییر در ساختار قیمتی بازار مسکن، پرسشهای جدی را درباره آینده قیمت مسکن تهران و سایر کلانشهرها مطرح کرده است.
کاهش نسبت قیمتی
اگرچه نسبت قیمت مسکن در تهران و کلانشهرها به هم خورده و فاصلهها کمتر شده، اما همچنان نوسان قیمت در تهران به بازار مسکن سایر کلانشهرها جهت میدهد. این رابطه تاریخی نشان میدهد که هرگونه تغییر در بازار مسکن پایتخت، میتواند موجهای بعدی خود را به شهرهای بزرگ کشور منتقل کند. با این حال، کاهش فاصله قیمتی از سهبرابر به کمتر از این رقم، نشانهای از تغییر در ساختار تقاضا و عرضه مسکن در سطح ملی است.
بازگشت به نسبت تاریخی
یک سناریوی محتمل، بازگشت نسبت به سطح تاریخی یعنی «سهبرابری قیمتهای تهران به کلانشهرها» از طریق رشد قیمت مسکن تهران است. این سناریو تنها در شرایطی محقق میشود که «قدرت خرید مسکن در تهران» بار دیگر از طریق «تقویت درآمد خانوارها و تقویت وام خرید» بهبود چشمگیری پیدا کند. با این حال، تحلیلگران اقتصادی معتقدند با توجه به شرایط فعلی اقتصاد کلان و محدودیتهای اعتباری، این سناریو در شرایط کنونی بسیار بعید به نظر میرسد.
کاهش قیمت مسکن در کلانشهرها
سناریوی بعدی که میتواند نسبت تاریخی را بازگرداند، کاهش قیمت مسکن در سایر کلانشهرها و بازگشت نسبت به سطح تاریخی سهبرابری است. با این حال، فعالان ساختمانی کلانشهرها، سطح بالای قیمت زمین و رشد هزینه ساخت را مانع «کاهش قیمت مسکن» عنوان میکنند و در نتیجه، بازگشت نسبت برابری را غیرممکن میدانند. به گفته آنها، هزینههای تمامشده ساخت در شهرهای بزرگ، امکان کاهش چشمگیر قیمتها را از بین برده است.
شکلگیری نظم قیمتی جدید
سناریوی دیگر که از واقعیتهای موجود بازار نشأت میگیرد، عدم بازگشت نسبت قیمتی به شرایط نرمال سهبرابری برای مدتی مشخص است. این سناریو از محل مهاجرت شهروندان به شهرهای حومه و شهرهای شمالی حمایت میشود. در عین حال، کارشناسان شهری نیز «میل به سرمایهگذاری ملکی» در برخی کلانشهرها در مقایسه با تهران را دلیلی برای «کمشدن فاصله ارزش املاک مسکونی پایتخت با کلانشهرها» از فاصله تاریخی سهبرابری به کمتر از این رقم میدانند.
دو عامل کلیدی تغییر
بررسیهای کارشناسی نشان میدهد که دو عامل اصلی در کاهش فاصله قیمتی مسکن تهران و کلانشهرها نقش داشتهاند. نخست، مهاجرت گسترده شهروندان تهرانی به شهرهای حومهای و شمالی که به افزایش تقاضا و در نتیجه رشد قیمتها در این مناطق منجر شده است. دوم، جذابیت سرمایهگذاری ملکی در برخی کلانشهرها که سرمایهگذاران را به سمت بازارهایی با بازدهی مشابه اما با قیمتهای پایینتر سوق داده است.
تحلیلگران بازار مسکن بر این باورند که تا زمانی که قدرت خرید خانوارهای تهرانی با محدودیت مواجه باشد و مهاجرت به شهرهای اطراف ادامه یابد، فاصله قیمتی پایتخت با کلانشهرها در سطح فعلی باقی خواهد ماند و احتمال بازگشت به نسبت تاریخی سهبرابری، بسیار کم خواهد بود.
منبع: دنیای اقتصاد
دیدگاهها