به گزارش بنکر (Banker)، بازار اجاره مسکن در تهران همچنان در یکی از سختترین دورههای خود قرار دارد؛ دورهای که در آن بسیاری از مستأجران با هزینههایی سنگین برای تأمین سرپناه مواجه شدهاند.
بررسی فایلهای اجاره در مناطق مختلف پایتخت نشان میدهد که حتی واحدهای با متراژ متوسط نیز با رهنهای میلیاردی و اجارههای چند ده میلیونی عرضه میشوند؛ موضوعی که فشار اقتصادی بر خانوارها را به شکل محسوسی افزایش داده است.
در چنین شرایطی، فاصله میان درآمد و هزینه مسکن روزبهروز بیشتر شده و بسیاری از خانوادهها ناچارند بخش بزرگی از درآمد ماهانه خود را صرف اجارهبها کنند؛ وضعیتی که نهتنها کیفیت زندگی را کاهش میدهد، بلکه الگوی مصرف خانوار را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
زنگ خطر جدی برای مستأجران
یکی از مهمترین شاخصهایی که عمق بحران بازار اجاره را نشان میدهد، نسبت اجارهبها به درآمد خانوار است.
بر اساس اظهارات مطرحشده از سوی یکی از نمایندگان مجلس، در حال حاضر هزینه اجاره در بسیاری از شهرهای بزرگ به حدود ۶۵ تا ۷۰ درصد از درآمد خانوارها رسیده است؛ رقمی که بسیار فراتر از استانداردهای جهانی محسوب میشود.
فشار مضاعف بر کارگران و بازنشستگان
این نسبت بالا بهویژه برای گروههای حقوقبگیر، بازنشستگان و کارگران چالشبرانگیزتر است. درآمد ثابت این اقشار با سرعت رشد اجارهبها همگام نشده و همین موضوع موجب شده بخش عمدهای از بودجه ماهانه آنها صرف تأمین هزینه مسکن شود.
در شهرهای کوچکتر نیز اگرچه سطح اجاره کمتر از کلانشهرهاست، اما همچنان حدود ۵۰ درصد از سبد هزینه خانوار را در بر میگیرد؛ رقمی که نشان میدهد بحران اجاره فقط محدود به تهران نیست.
نگاهی به واقعیت قیمتها در بازار اجاره تهران
مرور آگهیهای منتشرشده در بازار اجاره تهران تصویر روشنی از وضعیت فعلی ارائه میدهد. واحدهای مسکونی با متراژ متوسط در بسیاری از مناطق میانی و حتی برخی محلههای معمولی، با ارقام رهن و اجارهای عرضه میشوند که تا چند سال پیش بیشتر مختص مناطق لوکس بود.
افزایش نرخ رهنهای میلیاردی دیگر به مناطق شمالی شهر محدود نیست و در مناطق مرکزی و شرقی نیز مشاهده میشود. این روند نشان میدهد که رشد قیمت اجاره به صورت فراگیر در سطح شهر گسترش یافته است.
اجارههای سنگین حتی برای واحدهای فاقد امکانات کامل
نکته قابل توجه این است که بسیاری از واحدهای آگهیشده حتی فاقد برخی امکانات پایه مانند پارکینگ یا آسانسور هستند، اما همچنان با قیمتهای بالا فایل میشوند. این موضوع بیانگر آن است که کمبود عرضه و افزایش تقاضا، نقش پررنگی در تعیین نرخهای اجاره ایفا میکند.
برای مثال، یک واحد ۷۸ متری با عمر بنای چهار سال در محدوده امیرآباد با رهن حدود ۱.۲ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان عرضه شده است؛ این در حالی است که واحد مذکور پارکینگ ندارد و تنها دارای انباری است.
مقایسه قیمت رهن و اجاره در مناطق مختلف تهران
بررسی فایلهای منتشرشده نشان میدهد که تفاوت قیمت اجاره در مناطق مختلف تهران همچنان قابل توجه است، اما سطح کلی نرخها در تمام مناطق بالا ارزیابی میشود.
مناطق میانی و اداری؛ اجارههای میلیاردی برای واحدهای متوسط
در محدوده خیابان گاندی، یک واحد ۹۰ متری دوخوابه با پارکینگ و انباری، با رهن ۲ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان آگهی شده است.
همچنین در منطقه نامجو، یک آپارتمان نوساز ۸۰ متری با پارکینگ و انباری با رهن ۱.۳ میلیارد تومان فایل شده که نشاندهنده افزایش قابل توجه رهن در مناطق شرقی پایتخت است.
در محدوده رسالت نیز یک واحد ۸۳ متری با قدمت ۲۵ سال، دارای پارکینگ و انباری اما بدون آسانسور، با رهن حدود ۱.۱ میلیارد تومان عرضه شده است؛ موضوعی که نشان میدهد سن بنا نیز الزاماً باعث کاهش محسوس قیمت اجاره نمیشود.
مناطق پرتقاضا؛ اجارههای بالا با شرایط خاص
در منطقه نواب، یک واحد ۵۰ متری یکخوابه بدون پارکینگ با رهن ۷۰۰ میلیون تومان آگهی شده است.
از سوی دیگر، در سهروردی یک واحد ۷۵ متری با امکانات کامل شامل پارکینگ، انباری و آسانسور، با شرایط ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۵۰ میلیون تومان اجاره ماهانه عرضه شده که نشاندهنده ترکیب متفاوت مدلهای رهن و اجاره در بازار است.
در محدوده سمیه نیز یک واحد ۸۵ متری با رهن ۱.۱ میلیارد تومان و اجاره ماهانه ۲۷ میلیون تومان فایل شده است؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارهای متوسط تأمین آن دشوار است.
شمال تهران؛ اجارههای نجومی با انعطاف در شرایط مستأجر
در مناطق شمالی پایتخت، سطح اجارهها همچنان در محدودههای بسیار بالا قرار دارد. بهعنوان نمونه، یک واحد ۸۰ متری با عمر بنای ۱۴ سال در نیاوران با رهن ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۷۰ میلیون تومان از سوی مالک آگهی شده است.
نکته قابل توجه در برخی فایلها، اعلام امکان اجاره به افراد مجرد است که نشان میدهد مالکان برای جذب مستأجر در شرایط رکودی بازار، انعطاف بیشتری در شرایط قرارداد نشان میدهند.
نقش امکانات و موقعیت در تعیین نرخ اجاره
عوامل متعددی در تعیین قیمت رهن و اجاره مؤثر هستند که از مهمترین آنها میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
پارکینگ، آسانسور و انباری؛ عوامل تعیینکننده قیمت
واحدهایی که دارای امکاناتی مانند پارکینگ، آسانسور و انباری هستند، معمولاً با نرخهای بالاتری اجاره داده میشوند. در مقابل، نبود این امکانات میتواند تا حدی از قیمت بکاهد، اما در شرایط فعلی بازار، این کاهش چندان چشمگیر نیست.
سن بنا و موقعیت محله
اگرچه واحدهای نوساز معمولاً گرانتر هستند، اما موقعیت جغرافیایی ملک نقش پررنگتری در تعیین قیمت ایفا میکند. در بسیاری از موارد، واحدهای ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت در محلههای پرتقاضا با نرخهایی نزدیک به واحدهای نوساز اجاره داده میشوند.
آینده بازار اجاره؛ ادامه فشار یا ثبات نسبی؟
کارشناسان معتقدند تا زمانی که شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن اجارهای کاهش نیابد، احتمال افت محسوس قیمتها پایین خواهد بود.
از سوی دیگر، رشد هزینههای ساخت، تورم عمومی و افزایش قیمت مسکن، همگی بهطور مستقیم بر نرخ اجاره تأثیر میگذارند.
در صورت تداوم روند فعلی:
-
فشار اجاره بر خانوارها افزایش مییابد
-
کوچ به حاشیه شهرها بیشتر میشود
-
متراژ واحدهای اجارهای انتخابی کوچکتر خواهد شد
همچنین احتمال افزایش قراردادهای ترکیبی رهن و اجاره نیز بیشتر میشود؛ مدلی که این روزها در بسیاری از فایلهای بازار مشاهده میشود.
جمعبندی
بازار اجاره مسکن در تهران در حال حاضر با سطح بالایی از قیمتها و فشار اقتصادی بر مستأجران مواجه است. سهم ۶۵ تا ۷۰ درصدی اجاره از درآمد خانوار در شهرهای بزرگ، نشاندهنده عمق چالش معیشتی در حوزه مسکن است.
افزایش رهنهای میلیاردی، اجارههای چند ده میلیونی و رشد فراگیر قیمتها در مناطق مختلف، همگی بیانگر آن است که تأمین مسکن اجارهای به یکی از جدیترین دغدغههای اقتصادی خانوارهای ایرانی تبدیل شده و بدون سیاستگذاری مؤثر، این روند میتواند در ماههای آینده نیز ادامهدار باشد.
دیدگاهها