به گزارش بنکر (Banker)، یک کارشناس بازار مسکن، منصور غیبی، با تأکید بر تحولات اخیر، اعلام کرد که از سال ۱۴۰۰ دیگر نمیتوان وضعیت رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً بر اساس نوسانات نرخ ارز ارزیابی کرد.
وی افزود، بسیاری هنوز تلاش میکنند با پیوند دادن قیمت مسکن به دلار، بازار را پر هیاهو جلوه دهند، اما این نگاه هم تحلیل اشتباه است و هم مصرفکننده را دچار خطای تصمیمگیری میکند.
تأثیر غیرمستقیم بازارهای موازی بر مسکن
واکنش با تأخیر بازار ملک
غیبی بیان کرد که بازار مسکن تحت تأثیر بازارهای موازی مانند دلار و طلا قرار دارد، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. تغییرات بازار ملک معمولاً با تأخیر رخ میدهد و عملکرد آن بیشتر ترمیمی است.
بنابراین، پیوند دادن کامل قیمت مسکن به نرخ دلار نمیتواند تحلیل دقیقی از وضعیت واقعی این بازار ارائه دهد.
اهمیت منابع مالی پایدار
کارشناس بازار مسکن تأکید کرد که افراد با منابع مالی و اعتباری پایدار نباید خرید مسکن را به تأخیر بیندازند. وی گفت: «بازار ملک برای مصرفکننده، بازار سرمایهگذاری کوتاهمدت نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه حیثیتی خانوار است و نمیتوان افزایش قیمت آن را صرفاً به عنوان سود تلقی کرد.»
مسکن مصرفی یا سوداگرانه؟
نگاه اقتصادی صحیح
غیبی خاطرنشان کرد که در ادبیات اقتصادی ایران، تحلیل مسکن با نگاه سوداگرانه امکانپذیر نیست. حتی اگر قیمت خانهای افزایش یابد، این افزایش الزاماً سود واقعی محسوب نمیشود، زیرا مالک از آن ملک برای سکونت استفاده میکند و جایگزینی آن با قیمتهای جدید انجام میشود.
تجربه تاریخی بازار
وی با اشاره به دادههای ۲۶ سال گذشته گفت: هیچ آمار رسمی نشان نمیدهد که قیمت مسکن پس از رشدهای بالا، با ریزش ۵۰ تا ۲۰۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دورههای رکود شدید، کاهش نهایتاً بین ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده است، که در مقایسه با رشدهای قبلی قابل توجه نیست.
نقش تورم و هزینه تولید
افزایش هزینههای ساخت
مسکن نیز مانند سایر کالاهای تولیدی در چرخه تولید قرار دارد. از صدور دستور نقشه تا تحویل به مصرفکننده، هزینههای مصالح، خدمات، عوارض و سایر هزینهها اثر مستقیم بر قیمت نهایی دارد.
غیبی تأکید کرد که افزایش هزینههای تولید، دیر یا زود خود را در قیمت نهایی آپارتمان نشان میدهد و این موضوع یکی از دلایل گرانی فعلی بازار است.
تقاضای واقعی و محدودیت عرضه
عرضه محدود و مشتریان واقعی
با وجود تبلیغات و تحلیلهای غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن هنوز وجود دارد. این تقاضا بیشتر از سوی خریدارانی با منابع مالی پایدار و هدف سکونت شخصی است، نه برای سرمایهگذاری کوتاهمدت.
تأثیر تعطیلات و شرایط روانی
فروشندگان معمولاً در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و همزمان نمیتوانند اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی باعث کاهش فایلهای مؤثر برای خرید شده و در نتیجه قیمتها افزایش پیدا میکند.
رفتار خانوارها در ماههای پایانی سال
در ماههای آخر سال، فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحدهای مسکونی افزایش مییابد. خانوارها تلاش میکنند واحدهای کوچک خود را به واحدهای بزرگتر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، فشار بیشتری بر قیمتها وارد میکند و یکی از دلایل گرانی مسکن در بازار فعلی است.
جمعبندی
-
چسبندگی قیمت مسکن به دلار از سال ۱۴۰۰ کاهش یافته است
-
بازار ملک بیشتر تحت تأثیر تقاضای واقعی و محدودیت عرضه است
-
هزینههای ساخت و نوسانات تورمی، اثر مستقیم بر قیمت آپارتمان دارد
-
تغییر متراژ و فرهنگ خرید خانوارها در ماههای پایانی سال قیمتها را بالا میبرد
بازار مسکن ایران اکنون در نقطهای قرار دارد که تحلیل دقیق آن نیازمند توجه به تقاضای واقعی، منابع مالی پایدار و هزینههای تولید است، نه صرفاً نوسانات نرخ ارز.
منبع: مهر
دیدگاهها