به گزارش بنکر (Banker)، بازار مسکن تهران در آذرماه با الگوی تازهای از خرید و فروش مواجه شده است. اگرچه در ۲۱ روز ابتدایی این ماه، قیمتها نوسان قابلتوجهی نداشتند، اما حجم معاملات بهصورت پراکنده افزایش یافت؛ معاملاتی که بخش عمده آنها در قالب «معاملات قطاری» یا زنجیرهای انجام میشود. این وضعیت نشان میدهد بازار بیش از آنکه وارد فاز رونق شود، در حال تجربه نوعی تحرک محدود و مصرفمحور است.
ثبات قیمت مسکن همراه با افزایش محدود معاملات
بررسی شاخص روزانه بازار مسکن تهران نشان میدهد میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه شهر به حدود ۱۰۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده است. این رقم در مقایسه با میانگین آبانماه تنها افزایش بسیار جزئی و کمتر از یک درصد را ثبت کرده است.
نوسانهای روزانه بدون تغییر روند
در برخی روزهای آذرماه، میانگین قیمت پیشنهادی به محدوده ۱۰۹ میلیون تومان و حتی در مقاطعی به ۱۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده، اما این افزایشها نتوانسته مسیر کلی بازار را تغییر دهد و همچنان ثبات نسبی بر قیمتها حاکم است.
تحرک معاملاتی؛ بیشتر مصرفی تا سرمایهای
تحلیل تحولات سه هفته گذشته بازار مسکن تهران نشان میدهد، با وجود ثبات قیمتها، میزان خرید و فروش نسبت به مهر و آبان افزایش یافته است. البته این تحرک در مقایسه با دورههای رونق بازار، همچنان محدود ارزیابی میشود.
بیشترین معاملات در مناطق جنوبی تهران و عمدتاً برای آپارتمانهای کوچکمتراژ و با سن بنای بالا انجام شده است. تمرکز اصلی تقاضا بر واحدهایی با ارزش تا ۴ میلیارد تومان و در مرحله بعد تا سقف ۶ میلیارد تومان بوده و واحدهای گرانتر با کمترین سطح تقاضا روبهرو هستند.
معاملات تبدیلی؛ موتور اصلی بازار آذر
تحقیقات میدانی و گزارش مشاوران املاک نشان میدهد بخش قابلتوجهی از معاملات آذرماه به «معاملات تبدیلی» اختصاص داشته است. در این نوع خرید و فروش، متقاضی با فروش واحد فعلی خود، بهدنبال خرید آپارتمانی با متراژ بالاتر است؛ حتی اگر سن بنای آن تفاوت چندانی نداشته یا کمی بیشتر باشد.
چرا نوسازها خریدار ندارند؟
در این الگو، سن بنا اولویت اصلی خریداران نیست و امکاناتی مانند وجود آسانسور یا بهبود کیفیت سکونت اهمیت بیشتری دارد. به همین دلیل، سهم واحدهای نوساز از معاملات بسیار پایین مانده است. افزایش شدید هزینه ساخت در سال جاری نیز امکان انتقال قیمت تمامشده به بازار فروش را از سازندگان گرفته و باعث شده عرضه نوسازها با استقبال روبهرو نشود.
معاملات قطاری؛ خرید و فروش دومینویی در بازار مسکن
غلبه معاملات تبدیلی باعث شکلگیری الگوی «فروش به شرط خرید» شده است. در این مدل، فروش یک واحد مسکونی منوط به خرید واحد جایگزین است و در سوی دیگر، خریدار نیز معامله را به فروش ملک قبلی خود مشروط میکند.
وقتی یک حلقه، کل بازار را متوقف میکند
در معاملات قطاری، چند معامله بهصورت زنجیرهای به هم وابسته میشوند. اگر یکی از حلقهها، بهویژه در سطوح قیمتی بالاتر، از معامله منصرف شود، کل زنجیره خرید و فروش متوقف میشود. همین موضوع باعث کندی معاملات و افزایش نقش هماهنگی میان مشاوران املاک شده است.
چرا سرمایهگذاران از بازار مسکن فاصله گرفتهاند؟
بررسیها نشان میدهد سرمایهگذاران همچنان ترجیح میدهند در بازارهای موازی مانند ارز، طلا، سکه و رمزارزها فعال باشند. تفاوت معنادار میان رشد قیمت دلار و ثبات قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴، انگیزه سرمایهگذاری ملکی را کاهش داده است.
در حالی که نرخ دلار بیش از ۱۰ درصد رشد داشته، قیمت مسکن تقریباً بدون تغییر باقی مانده است. همین موضوع باعث شده معاملات اخیر بیشتر ماهیت مصرفی داشته باشند و سهم خانهاولیها و سرمایهگذاران در بازار محدود بماند.
تغییر نقش مشاوران املاک در ساختار جدید بازار
با گسترش معاملات قطاری، شیوه فعالیت واسطههای ملکی نیز تغییر کرده است. فعالیت محدود به یک محله یا منطقه، دیگر کارایی گذشته را ندارد و ارتباط شبکهای میان مشاوران مناطق مختلف شهری به یک ضرورت تبدیل شده است.
در این فضا، استفاده از بسترهای آنلاین و پلتفرمهای ملکی میتواند به تکمیل زنجیره معاملات کمک کرده و از قفلشدن بازار در یک منطقه جلوگیری کند. آینده معاملات مسکن، بیش از گذشته به همکاری شبکهای و هماهنگی میان بازیگران بازار وابسته شده است.
منبع: دنیای اقتصاد
دیدگاهها