بند ج تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم؛ کدام هزینه‌ها دیگر قابل قبول نیست؟

بند ج تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم معافیت های مالیاتی اجاره مسکن را بر اساس متراژ (تا ۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرها) یا ساخت مجتمع طبق قوانین الگوی مصرف تعیین می کند. خیلی از مالکان به دلیل عدم آگاهی از جزئیات این بند و کسورات قانونی با مالیات های مازاد و جرایم سنگین رو به رو می شوند.  برای شناخت جزئیات اجرایی این قوانین همین حالا متن کامل مقاله را بخوانید. همچنین اگر نیاز به محاسبه مالیات اجاره املاک خود دارید می توانید از مشاوره مالیاتی حساب اندیش ایرانیان استفاده کنید.

ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم چیست؟

ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، مبنای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک را مشخص می کند و درآمد مشمول مالیات را پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها، استهلاک و تعهدات مالک تعیین می کند. اگر موجر مالک ملک نباشد، مالیات بر اساس تفاوت مبلغ اجاره دریافتی و اجاره پرداختی برای همان ملک محاسبه می شود. این ماده همچنین شرایط مالیاتی املاک وقفی یا حبسی، رهن تصرف، اجاره همراه با اثاثیه و ماشین آلات و مستحدثات ایجادشده توسط مستاجر را مشخص کرده است.

بند ج تبصره ۱۱ ماده ۵۳ چه می‌گوید؟

متن بند: مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

توضیح ساده: تبصره ۱۱ ماده ۵۳ به این اشاره دارد که اگر یک مالک مجتمع مسکونی بیش از ۳ واحد استیجاری طبق الگوی مصرف مسکن ساخته باشد، درآمد اجاره تمام واحدها از مالیات بر درآمد اجاره معاف است. همچنین متراژ ساختمان شما در تهران بیشتر از ۱۵۰ متر و در سایر شهرستان ها بیشتر از ۲۰۰ مترمربع ، مازاد بر متراژ معاف، مشمول مالیات اجاره خواهد شد.

تفسیر ماده ۵۳ و تبصره‌های آن

ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، شیوه تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره املاک را مشخص می کند. مبنا کل اجاره بهای نقدی و غیرنقدی است و ۲۵ درصد آن بابت هزینه ها، استهلاک و تعهدات مالک کسر می شود. تبصره های ماده ۵۳ نیز جزئیات مهمی درباره معافیت ها، اجاره غیرنقدی، هزینه های پرداخت شده توسط مستاجر، کسر اجاره عرصه، مهلت تخلیه و تکلیف اشخاص حقوقی در کسر مالیات اجاره تعیین کرده اند که در ادامه به آن ها اشاره کرده ایم:

• تبصره ۱: سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند، اجداد یا افراد تحت تکفل مالک، در شرایط قانونی، اجاره محسوب نمی شود.
• تبصره ۲: واگذاری رایگان ملک به اشخاص مشمول ماده ۲ قانون، درآمد اجاره ایجاد نمی کند.
• تبصره ۳: هر واحد آپارتمان برای محاسبه مالیات اجاره، یک ملک مستقل محسوب می شود.
• تبصره ۴: درآمد اجاره اثاثیه و ماشین آلات همراه ملک نیز در محاسبه مالیات اجاره لحاظ می شود.
• تبصره ۵: ۵۰ درصد ارزش روز مستحدثات ایجاد شده توسط مستاجر برای مالک، در سال تحویل جزو درآمد مشمول مالیات قرار می گیرد.
• تبصره ۶: هزینه هایی که مستاجر به جای مالک پرداخت می کند، در شرایط مقرر به عنوان اجاره غیرنقدی محاسبه می شود.
• تبصره ۷: در اجاره ملک احداث شده روی زمین استیجاری، اجاره پرداختی بابت عرصه با رعایت شرایط قانونی از اجاره دریافتی کسر می شود.
• تبصره ۸: در فروش محل سکونت، مهلت تخلیه بدون اجاره بها تا ۶ ماه، در شرایط مقرر، اجاره محسوب نمی شود.
• تبصره ۹: اشخاص حقوقی هنگام پرداخت اجاره باید مالیات مربوط را کسر و تا پایان ماه بعد به اداره مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت کنند.
• تبصره ۱۰: برخی واحدهای مسکونی شرکت های سازنده تا انتقال قطعی با وجود تصرف خریدار در صورت پرداخت مالیات نقل و انتقال ماده ۵۹ اجاری محسوب نمی شوند.
• تبصره ۱۱: مجتمع های مسکونی دارای بیش از ۳ واحد استیجاری با رعایت الگوی مصرف می‌توانند از ۱۰۰ درصد معافیت مالیات اجاره برخوردار شوند.

تبصره ۹ و تفاوت آن با ۱۱

تبصره ۹: وزارتخانه ها، شرکت ها و موسسات دولتی، شهرداری ها و سایر اشخاص حقوقی هنگام پرداخت اجاره، مالیات مربوط را از مال الاجاره کسر کرده و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک می پردازند و رسید را به موجر تحویل می دهند. این مهلت طبق اصلاحات سال ۱۳۹۴ جایگزین مهلت ۱۰ روزه شد.

تفاوت اصلی: تبصره ۹ ماده ۵۳ به نحوه کسر و پرداخت مالیات اجاره مربوط می شود، اما تبصره ۱۱ شرایط معافیت مالیاتی درآمد اجاره املاک مسکونی را مشخص می کند. تبصره ۹ تکلیف مستاجر حقوقی برای کسر و پرداخت مالیات را بیان می کند. در حالی که تبصره ۱۱ میزان معافیت مالک از مالیات اجاره را بر اساس شرایط ساختمان و متراژ تعیین می نماید.

اثر بند ج بر هزینه‌های قابل قبول مالیاتی

در چارچوب ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، کسر ۲۵ درصد از کل مال الاجاره برای هزینه ها، استهلاک و تعهدات مالک پیش از تعیین درآمد مشمول مالیات انجام می شود. این مبلغ یک کسر قانونی و مقطوع است و به هزینه های واقعی مالک وابسته نیست. بنابراین مالک برای اعمال این ۲۵ درصد هزینه تعمیرات و استهلاک را جداگانه از درآمد اجاره کسر نمی کند.

مثال

اگر اجاره سالانه ملکی ۲ میلیارد تومان باشد ابتدا ۲۵ درصد یعنی ۵۰۰۰ میلیون تومان کسر می‌شود و ۱ و نیم میلیارد تومان به عنوان درآمد مشمول مالیات اجاره در نظر گرفته می شود. نرخ مالیات سپس بر همین مبلغ اعمال می گردد.

مشکلات رایج در اجرای این بند

یکی از مشکلات رایج در اجرای بند ج تبصره ۱۱ ماده ۵۳، تشخیص خانوارهای واجد شرایط است؛ از جمله خانوارهای دارای سه فرزند و بیشتر، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد یا سازمان بهزیستی و خانوارهای قرارگرفته در سه دهک پایین درآمدی.
بدون احراز شرایط نمی توان تخفیف ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد اجاره را اعمال کرد. همچنین باید مشخص شود ملک واقعا به خانوار یا گروه مشمول بند ج اجاره داده شده و شرایط قرارداد با الزامات قانونی مطابقت دارد. صرف ادعای مستاجر برای دریافت معافیت کافی نیست.

منبع: https://hesabandish.com/