به باور بسیاری از کارشناسان، بازار مسکن در سال1404 با 2اهرم اثرگذار یعنی نرخ تورم از یک‌سو و کاهش قدرت خرید متقاضیان از سوی دیگر مواجه است و مشخص‌نبودن برآیند قدرت این 2اهرم، معادلات را پیچیده‌تر از همیشه کرده است.
به گزارش بنکر (Banker)، در گفت‌وگو با رضا ساجدین، کارشناس و مدرس تکنیک‌های معامله مسکن، به بررسی سناریوهای مختلف پیش‌روی بازار مسکن در سال1404 پرداخته‌ایم.
او معتقد است كه ۴سناریو برای بازار مسکن در سال۱۴۰۴ قابل پیش‌بینی است. این سناریوها با لحاظ «آثار به‌جا مانده از فراز و فرود ریسک از سال۹۷ تاکنون» ترسیم می‌شود.
طبق گزارش همشهری،در قالب یکی از این ۴سناریو، تکرار رخدادهای ۹۷ تا ۹۹ قابل انتظار است.
3ضلعی اثرگذار بر قیمت مسکن در سال1404
بسیاری از متقاضیان مسکن می‌پرسند بازار در سال آینده به کدام سو حرکت می‌کند؟
رضا ساجدین پیش‌بینی می‌کند كه سال آینده یک «3ضلعی»، سمت‌وسوی متغیرهای بخش مسکن و ساختمان را تعیین کند که رأس اصلی آن «ریسک سیاسی» است و 2رأس دیگر آن را «تورم تولید» و «قدرت خرید» تشکیل می‌دهند.
قیمت مسکن با نرخ ارز و بهره چه ارتباطی دارد؟
قیمت مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا، متاثر از عوامل مختلفی است؛ بازار املاک ایران هم از این قاعده مستثنی نیست.
رضا ساجدین در این‌باره میگوید: در کشور ما، قیمت مسکن متأثر از عوامل مختلفی مانند کاهش و افزایش دلار، نوسان قیمت مقاطع فولادی و مواردی از این قبیل است.
به‌طور کلی، رابطه بین دلار و قیمت مقاطع فولادی، یک رابطه مستقیم است که نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد.
به هر اندازه که در یک دوره، شاهد افزایش قیمت ارز باشیم، شاهد بالا رفتن قیمت مقاطع فولادی هم خواهیم بود. در ساختمان‌سازی، بخشی از هزینه‌های ساخت برای خرید مقاطع فولادی درنظر گرفته می‌شود؛ از این‌رو نوسانات قیمت مقاطع فولادی می‌تواند تأثیر چشمگیری بر قیمت افزایش مسکن داشته باشد.
به‌طور کلی می‌توان گفت که قیمت مسکن تحت‌تأثیر پارامترهای مختلفی مانند وضعیت اقتصادی، نرخ بهره، درآمد واقعی و همچنین عرضه و تقاضا قرار دارد.
اثر عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن چیست؟
عرضه و تقاضا و قدرت خرید ازجمله دیگر مواردی هستند که بر کاهش یا افزایش قیمت مسکن تأثیرگذارند.
ساجدین در این‌باره میگوید: همانطور که می‌دانید در صورت کمبود عرضه و تقاضا برای خرید مسکن، قیمت مسکن روند افزایشی خواهد داشت و خریداران به ناچار باید هزینه‌های بیشتری برای تهیه مسکن بپردازند؛ اما درصورتی‌که تقاضا برای خرید مسکن کم و عرضه زیاد باشد، عکس این حالت اتفاق می‌افتد و قیمت مسکن کاهش پیدا می‌کند.
بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که نوسانات قیمت مسکن به شرایط عرضه و تقاضا وابسته است.
در عین حال تقاضا برای مسکن تا حد زیادی به قدرت خرید وابسته است؛ چنان‌که کاهش قدرت خرید نيز باعث می‌شود که تقاضا برای خرید خانه کم شود.
اثر تورم بر قیمت مسکن چیست؟
در شرایطی که داده‌های آماری لحظه‌ای و به‌روزی از روند معاملات مسکن در دسترس نیست،این کارشناس بازار املاک، در تشریح اصلی‌ترین عوامل افزایش قیمت مسكن میگوید: نرخ تورم، پایه‌ای‌ترین و اصلی‌ترین عامل تأثیرگذار در افزایش قیمت مسکن است.
هنگامی که نرخ تورم فزآینده در اقتصاد مشاهده می‌شود، مردم تلاش می‌کنند ارزش نقدینگی خود را از طریق تبدیل آن به دارایی‌های باثبات نظیر مسکن حفظ کنند که این امر، می‌تواند بر افزایش تقاضا در بازار مسکن تأثیرگذار باشد.
چرا قیمت در مناطق مختلف فرق می‌کند؟
افزایش قیمت زمین هم یکی دیگر از مهم‌ترین مؤلفه‌های افزایش نرخ مسکن است. ساجدین در این‌باره توضیح می‌دهد: قیمت مسکن بیشتر تحت‌تأثیر بهای زمین است و اختلاف نرخ مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر نیز این ادعا را تأیید می‌کند.
تمایل دارندگان زمین به فروش یا نگهداری زمین، تعیین‌کننده قیمت زمین است؛ این موضوع در تعیین قیمت نهایی مسکن هم تأثیر زیادی خواهد داشت.
اثر بازارهای ارز و طلا بر رکود بازار مسکن
برخی کارشناسان معتقدند با کاهش قدرت خرید مسکن طی سال‌های اخیر دارندگان سرمایه‌های خرد برای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ارز و طلا متمایل شده‌اند.
ساجدین در این‌باره میگوید: در حال حاضر، خریدار فوری در بازار مسکن وجود ندارد چون نقدشوندگی در این بازار پایین است.
درحالی‌که همزمان با بروز نوسان در بازار ارز، سکه و طلا، هم‌گام با رشد قیمت‌ها تا حدی میزان تقاضا هم بالا رفت زیرا در چنین بازارهایی، امکان نقدشوندگی فوری وجود دارد اما در بازار مسکن اینگونه نیست.
خریداران ارز و طلا می‌توانند هر زمان که تمایل دارند، دارایی خود را نقد کنند اما در بازار مسکن قدرت نقدشوندگی بالا نیست. به همین دلیل است که بازار مسکن به اندازه دیگر بازارها، واکنش سریع نشان نمی‌دهد.
