قیمت جدید آپارتمان در مناطق ۲۲گانه تهران منتشر شد

به گزارش بنکر (Banker)، بازار مسکن تهران در میانه زمستان، یکی از تندترین رشدهای قیمتی یک دهه اخیر را ثبت کرد. شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های در نوبت فروش نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع در بهمن به ۱۳۳ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که نسبت به دی‌ ماه ۱۵.۶ درصد افزایش داشته و بالاترین تورم ماهانه ملکی از زمان انتشار آمارهای ماهانه مسکن محسوب می‌شود.

این جهش در شرایطی رخ داده که فضای کلی اقتصاد با نااطمینانی، ریسک‌های سیاسی و نگرانی‌های تورمی همراه است. پرسش اصلی اینجاست: چرا بازار ملک در چنین فضایی ناگهان شتاب گرفت؟

ثبت بالاترین تورم ماهانه ملکی از سال ۹۱

بررسی روندهای تاریخی نشان می‌دهد بازار مسکن از سال ۱۳۹۱ تاکنون دوره‌های پرنوسانی را پشت سر گذاشته، اما رشد ۱۵.۶ درصدی در یک ماه، رکوردی کم‌سابقه محسوب می‌شود.

شاخص قیمت پیشنهادی چه می‌گوید؟

شاخص قیمت پیشنهادی بر اساس میانگین ارقام درج‌شده در فایل‌های فروش آپارتمان در تهران محاسبه می‌شود. این شاخص اگرچه لزوماً به معنای انجام معامله با همان قیمت نیست، اما تصویر روشنی از انتظارات فروشندگان ارائه می‌دهد.

وقتی این شاخص در یک ماه چنین جهشی را ثبت می‌کند، می‌توان نتیجه گرفت که انتظارات تورمی در بازار ملک به شکل محسوسی افزایش یافته است.

چرا قیمت‌ها ناگهان اوج گرفت؟

کارشناسان بازار مسکن ترکیبی از چند عامل را در این رشد تاریخی مؤثر می‌دانند.

۱. اوج‌گیری انتظارات تورمی

در شرایطی که چشم‌انداز اقتصاد کلان با ابهام همراه است، بسیاری از سرمایه‌گذاران به دنبال حفظ ارزش دارایی خود هستند. مسکن همواره به‌عنوان یک دارایی امن در برابر تورم شناخته شده و همین ذهنیت باعث افزایش تقاضای سرمایه‌ای شده است.

۲. جاماندگی ۱۸ ماهه بازدهی ملک

در حدود یک‌سال و نیم گذشته، بازدهی بازار مسکن نسبت به بازارهایی مانند ارز، طلا یا برخی دارایی‌های دیگر عقب‌تر بود. همین موضوع باعث شد بخشی از سرمایه‌گذاران، بازار ملک را «جامانده» تلقی کنند و برای جبران این فاصله وارد عمل شوند.

۳. تغییر رفتار فروشندگان

جالب آنکه هم‌زمان با افزایش تقاضا، برخی فروشندگان از عرضه واحدهای خود عقب‌نشینی کردند. این خروج نسبی فروشنده از میز معاملات، عرضه مؤثر را کاهش داد و زمینه را برای جهش قیمت‌ها فراهم کرد.

ورود سرمایه‌های جدید از بازارهای رقیب

در ماه‌های اخیر، برخی فعالان بازارهای موازی توان تبدیل دارایی‌های خود به ملک را پیدا کرده‌اند. رشد ارزش دارایی‌ها در بازارهای رقیب، به گروهی از سرمایه‌گذاران این امکان را داد که وارد بازار مسکن شوند و سطح تقاضا را بالا ببرند.

این موضوع به‌ویژه در مناطق مصرفی و میان‌متراژ بیشتر مشاهده شده است؛ جایی که هم تقاضای مصرفی و هم سرمایه‌ای حضور دارد.

تناقض بزرگ؛ رونق مسکن در فضای نامطمئن

به‌طور معمول، در شرایط نااطمینانی سیاسی یا افزایش ریسک‌های ژئوپلیتیک، بازارها با احتیاط بیشتری حرکت می‌کنند. اما این‌بار بازار ملک برخلاف ماه‌های قبل، به مقصد تازه خریداران تبدیل شد.

آیا مسکن پناهگاه سرمایه شده است؟

برخی تحلیلگران معتقدند در فضای افزایش ریسک جنگ یا تنش‌های منطقه‌ای، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی خود را به شکل فیزیکی و غیرقابل انتقال نگهداری کنند. ملک از این منظر، امنیت ذهنی بیشتری نسبت به دارایی‌های مالی دارد.

با این حال، این رفتار می‌تواند کوتاه‌مدت باشد و در صورت تغییر شرایط سیاسی یا اقتصادی، جهت بازار نیز تغییر کند.

سه سناریوی پیش‌روی بازار مسکن

در نظرسنجی انجام‌شده از ۱۸ صاحب‌نظر حوزه مسکن و ساختمان، سه سناریوی متفاوت برای آینده بازار مطرح شده است.

سناریوی اول: تشدید ریسک‌های سیاسی

در صورت افزایش تنش‌ها و نااطمینانی، احتمال رشد بیشتر انتظارات تورمی وجود دارد. در این حالت، تقاضای سرمایه‌ای می‌تواند تقویت شود و قیمت‌ها در کوتاه‌مدت افزایش یابد.

سناریوی دوم: ثبات نسبی و کنترل ریسک

اگر فضای سیاسی به سمت آرامش نسبی حرکت کند، ممکن است بازار مسکن وارد فاز ثبات یا رشد ملایم شود. در این وضعیت، حجم معاملات کاهش یافته اما قیمت‌ها با شیب ملایم‌تر حرکت خواهند کرد.

سناریوی سوم: کاهش توان خرید و رکود تورمی

در صورتی که قدرت خرید خانوارها بیش از این تضعیف شود، احتمال شکل‌گیری رکود تورمی وجود دارد؛ یعنی قیمت‌ها بالا بماند اما تعداد معاملات کاهش یابد. این سناریو برای سازندگان و فعالان بازار چندان مطلوب نیست.

آیا رشد بهمن پایدار خواهد بود؟

افزایش شدید قیمت در یک ماه لزوماً به معنای تداوم همان سرعت رشد در ماه‌های بعد نیست. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که جهش‌های ناگهانی معمولاً با دوره‌ای از تعدیل یا رکود معاملاتی همراه می‌شوند.

متغیرهای تعیین‌کننده ماه‌های آینده

• روند نرخ ارز

• وضعیت تورم عمومی

• سیاست‌های اعتباری و وام مسکن

• تحولات سیاسی و ریسک‌های منطقه‌ای

هر یک از این عوامل می‌تواند مسیر بازار را تغییر دهد.

 بازار ملک در نقطه عطف زمستانی

جهش قیمت مسکن تهران در بهمن و رسیدن میانگین قیمت پیشنهادی به متری ۱۳۳ میلیون تومان، رکوردی کم‌سابقه در بیش از یک دهه اخیر به شمار می‌رود. ترکیب انتظارات تورمی، جاماندگی بازدهی ملک و تغییر رفتار فروشندگان، این رشد را رقم زد.

با این حال، تداوم این روند به متغیرهای کلان اقتصادی و سیاسی وابسته است. بازار مسکن اکنون در نقطه‌ای حساس قرار دارد؛ جایی که هر تغییر در فضای کلان می‌تواند جهت حرکت آن را به‌سرعت دگرگون کند.