به گزارش بنکر (Banker)، بازار مسکن پایتخت این روزها درگیر یک پارادوکس عجیب است. از یک سو تعداد آگهیهای فروش در پلتفرمهای آنلاین به طرز چشمگیری افزایش یافته، اما از سوی دیگر رکود معاملات همچنان حاکم است. مهمتر اینکه قیمتهای پیشنهادی در بسیاری از این فایلها نسبت به اواخر سال گذشته جهشی محسوس داشته؛ جهشی که در برخی مناطق به ۴۰ تا حتی ۱۰۰ درصد میرسد. اما نکته جالب اینجاست که دادههای رسمی معاملات چنین رشدی را تأیید نمیکنند.
در این گزارش ایران، با بررسی میدانی ۱۰۰ آگهی فروش مسکن و تماس با مشاوران املاک، پشتپرده این تناقض بزرگ را باز کردهایم.
فروش واقعی نیست
بررسیهای میدانی نشان میدهد بخش قابل توجهی از آگهیهایی که این روزها در پلتفرمهای فروش مسکن دیده میشوند، آنقدر که به نظر میرسد برای فروش واقعی منتشر نشدهاند. به نظر میرسد این آگهیها بیش از هر چیز به ابزاری برای قیمتسنجی و بالا بردن انتظارات تورمی در بازار تبدیل شدهاند.
نتیجه این شده که پلتفرمهای آگهی که قرار بود محل اتصال فروشنده و خریدار باشند، در موارد زیادی به ویترینی برای قیمتسازی بدل شدهاند. وضعیتی که در نهایت بیش از همه به ضرر خریداران مصرفی و متقاضیان واقعی مسکن تمام میشود.
یکی از نشانههای غیرعادی بودن وضعیت فعلی بازار، رشد تعداد فایلهای فروش در دو ماه ابتدایی سال است. معمولاً فروردین و حتی بخشی از اردیبهشت از کمتحرکترین ماههای بازار مسکن به شمار میروند و مالکان تمایل کمتری به عرضه دارند.
امسال اما تعداد فایلها در پلتفرمهای فروش مسکن بیشتر از حد انتظار است، بیآنکه این افزایش به شکلگیری تقاضای واقعی یا رشد معاملات منجر شده باشد. نکته مهم اینجاست که بخش قابل توجهی از این فایلها، فایلهای تازهوارد نیستند. بررسیها نشان میدهد بسیاری از واحدهایی که اکنون با قیمتهای جدید در پلتفرمها دیده میشوند، همان املاکی هستند که پیش از پایان سال نیز آگهی شده بودند، اما در سال جدید با قیمتهایی بهمراتب بالاتر دوباره عرضه شدهاند.
جهش ۴۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت
مقایسه فایلهای موجود در مناطق مختلف تهران از رشد قابل توجه قیمتهای پیشنهادی نسبت به اواخر سال گذشته حکایت دارد:
-
نازیآباد: متوسط قیمت پیشنهادی هر مترمربع از حدود ۱۳۰ میلیون تومان به ۱۸۰ میلیون تومان رسیده (رشد حدود ۳۸ درصد)
-
شهرک باقری: از ۱۰۰ به ۱۶۰ میلیون تومان (رشد ۶۰ درصدی)
-
منطقه ۱۴: بازه قیمت از حدود ۶۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان پیش از عید، به ۱۲۰ تا ۲۷۰ میلیون تومان در سال جدید (رشد ۸۰ درصدی در برخی فایلها)
-
تهرانپارس فلکه اول: از ۲۵۰ به ۴۰۰ میلیون تومان
-
صادقیه فلکه اول: از ۲۰۰ به ۳۱۰ میلیون تومان
-
افسریه: از ۷۰ به ۱۴۰ میلیون تومان
-
جنتآباد: از ۲۵۰ به ۳۵۰ میلیون تومان
این افزایشها در حالی در فایلهای فروش دیده میشود که نه حجم معاملات چنین جهشی را تأیید میکند و نه قدرت خرید متقاضیان مصرفی تناسبی با این نرخهای تازه دارد.
تست میدانی از ۱۰۰ آگهی
خبرنگار ما با در نظر گرفتن حدود ۱۰۰ آگهی منتشرشده در پلتفرمهای فروش مسکن، با شماره تماس درجشده در آنها تماس گرفت. نتیجه این پیگیریها قابل توجه بود: تقریباً در هیچیک از موارد، امکان بازدید فوری یا حتی هماهنگی قطعی برای بازدید از ملک فراهم نشد.
در بسیاری از تماسها، مشاوران املاک یا پاسخدهندگان میگفتند:
-
مالک هنوز تصمیم نهایی برای فروش نگرفته
-
مستأجر در ملک حضور دارد و اجازه بازدید نمیدهد
-
کلید واحد تحویل بنگاه نشده
-
فعلاً قصد دارند قیمت را دوباره تغییر دهند
چند نمونه واقعی
نمونه اول: واحدی حدود ۷۰ مترمربع و بیش از ۲۵ سال ساخت در محدوده فلسطین شمالی با قیمت ۱۶.۵ میلیارد تومان آگهی شده بود. در تماس با مشاور املاک، پاسخ این بود: «مالک به دنبال افزایش دوباره قیمت است و فعلاً بازدید ممکن نیست.»
نمونه دوم: واحدی با متراژ مشابه در مجیدیه شمالی فایل شده بود، اما پاسخدهنده اعلام کرد: «به دلیل حضور مستأجر، بازدید ممکن نیست.»
نمونه سوم: واحدی قدیمی نزدیک مترو سهروردی با قیمت ۱۴ میلیارد تومان آگهی شده بود، اما مشاور املاک گفت: «مالک کلید ملک را به بنگاه نداده، امکان بازدید وجود ندارد.»
مکانیسم عجیب قیمتسازی بدون فروش
فعالان بازار مسکن میگویند رفتار بخشی از مالکان در ماههای اخیر به این شکل درآمده است: ابتدا ملک را با قیمتی بالا آگهی میکنند. سپس اگر یکی دو تماس برای بازدید یا خرید دریافت شد، همان تماس محدود را نشانه کشش بازار تلقی میکنند و بلافاصله قیمت را افزایش میدهند. اگر باز هم تماس وجود داشته باشد، یک بار دیگر قیمت اصلاح میشود. در نتیجه، بدون آنکه معاملهای انجام شده باشد، قیمت پیشنهادی در چند مرحله بالا میرود.
یکی از مشاوران املاک در این باره به خبرنگار ما گفت:
«بعضی مالکان فقط میخواهند ببینند بازار تا کجا همراهی میکند. ملک را آگهی میکنند، اگر چند تماس بگیرند، اینطور برداشت میشود که ملک مشتری دارد و در نتیجه یکشبه رقم را بالا میبرند. اگر باز هم تماس باشد، دوباره قیمت عوض میشود. در نهایت نه فروش قطعی صورت میگیرد و نه بازار به آرامش میرسد.»
نمونههای عجیب از فاصله قیمت تا واقعیت
بعضی از فایلها چنان از بازار واقعی فاصله گرفتهاند که حتی برای فعالان باسابقه این حوزه هم عجیب به نظر میرسند:
-
واحدی ۷۷ متری و بیش از ۲۰ سال ساخت در یکی از مناطق مرکزی و پرتقاضا، بدون آسانسور و پارکینگ، زمستان سال گذشته حدود ۸ میلیارد تومان قیمتگذاری شده بود، اما اکنون همان واحد با قیمت ۱۶ میلیارد تومان فایل شده است.
-
واحدی قدیمی با متراژ ۱۵۰ مترمربع و امکانات کامل در یکی از برجهای لوکس غرب تهران که پیش از سال ۳۴ میلیارد تومان قیمت داشت، اکنون با نرخ ۶۰ میلیارد تومان آگهی شده است.
-
واحدی ۵۰ متری، ۹ سال ساخت و بدون پارکینگ که چند ماه قبل حدود ۶ میلیارد تومان قیمتگذاری شده بود، حالا با نرخ ۱۲.۵ میلیارد تومان در بازار دیده میشود.
فراوانی این نمونهها نشان میدهد با پدیدهای موردی روبهرو نیستیم، بلکه نوعی رفتار تکرارشونده در بخشی از بازار آگهی شکل گرفته است.
عقبنشینی خریداران واقعی
نتیجه مستقیم این وضعیت، عقبنشینی خریداران واقعی از بازار است. متقاضیانی که با هدف خرید خانه وارد بازار میشوند، نهتنها با قیمتهای بالاتر از توان خرید خود روبهرو هستند، بلکه در بسیاری موارد حتی نمیتوانند از ملکی که آگهی آن را دیدهاند بازدید کنند.
این یعنی آگهی، کارکرد طبیعی خود را از دست داده است. پلتفرمهای آنلاین که قرار بود شفافیت بیاورند، حالا گاهی به ابزاری برای سردرگمی بیشتر خریداران تبدیل شدهاند.
بازار مسکن نیاز به واقعیتر شدن دارد
فعلاً به نظر میرسد بازار مسکن تهران در فاصلهای عجیب بین قیمتهای پیشنهادی و قیمتهای معاملاتی گیر افتاده است. فروشندگان منتظر خریدارانی با توان مالی بالا هستند که حاضر نیستند بیایند، و خریداران منتظر کاهش قیمتی که شاید هیچوقت نیاید. تا زمانی که این فاصله پر نشود، رکود معاملات ادامه پیدا خواهد کرد و آگهیهای بیبازدید همچنان پرشمار خواهند بود.
دیدگاهها