به گزارش بنکر (Banker)، در هفته گذشته، 2خبر تسهیلاتی برای وام مسکن جوانان و وام با استفاده از اوراق حق تقدم منتشر شد که واکنش‌های متناقضی در جامعه، بازار و فضای مجازی به همراه داشت. پایین بودن قدرت خرید این تسهیلات نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن و همچنین نبود تناسب میان اقساط آنها با توان مالی طبقه متوسط و متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین نقدهایی است که به این تسهیلات وارد می‌شود.
وام‌های بی‌مصرف
پس از اعلام افزایش وام صندوق مسکن جوانان به یک میلیارد تومان، با شرط 15سال سپرده‌گذاری، این بار با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به شعب بانک عامل مسکن، سقف مبلغ وام با استفاده از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن (تسه) نیز 2برابر شد و مبلغ آن در تهران به 200میلیون تومان برای هر نفر رسید.
همزمان تسهیلات جعاله مسکن با سررسید 5ساله نیز از 40میلیون به 80میلیون تومان افزایش یافت تا یک زوج تهرانی برای خرید یک آپارتمان با عمر کمتر از 20سال بتوانند 480میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند؛ نکته قابل‌توجه اینجاست که فعلا در شهر تهران، میانگین قیمت رهن یک آپارتمان 75متری معادل مبلغی است که به‌عنوان وام خرید مسکن اعطا می‌شود و همین مسئله باعث شده تمهیدات تسهیلاتی بانک مرکزی و بانک عامل مسکن دستاویز شوخی و طنز در فضای مجازی قرار بگیرد؛ زیرا طبقه متوسط کاملا مطمئن است که با کمک این تسهیلات نمی‌تواند سرپناهی تهیه کند و حتی درصورت موفقیت در این کار، قادر به پرداخت اقساط ماهانه آن نخواهد بود که 2برابر حداقل دستمزد کارگری است.
کالبدشکافی تسهیلات مسکن
هفته گذشته بانک مسکن اعلام کرد تسهیلات اعطایی در قالب صندوق مسکن جوانان به‌شرط 15سال سپرده‌گذاری به یک میلیارد تومان (برای شهر تهران) افزایش پیدا کرده و تهرانی‌هایی که از امسال طبق دستورالعمل ابلاغی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند، در سال1415 حداکثر یک‌میلیارد تومان وام با سود 6درصد می‌گیرند.
جدا از اینکه در سازوکار صندوق مسکن جوانان، بانک عامل از محل عملیات بانکی با سپرده قرض‌الحسنه مشتری، حداقل معادل یک‌چهارم کل تسهیلات نهایی سود به جیب می‌زند، نکته قابل‌تأمل اینجاست که با وضع تورمی اقتصاد ایران و جهش‌های متوالی قیمت مسکن، قدرت خرید تسهیلات یک‌میلیاردی در سال1415 معادل قیمت 2مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران خواهد بود.
بر این اساس، کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن در ایران، همان استفاده از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن (تسه) است که با نرخ سود اسمی 17.5درصد و با نرخ سواد واقعی بالای 22درصد پرداخت می‌شود. سقف مبلغ این تسهیلات در ابلاغیه جدید بانک مرکزی، به 2برابر افزایش یافته و در شهر تهران از 100میلیون تومان برای هر نفر به 200میلیون تومان برای هر نفر رسیده است.
در این وضعیت یک زوج تهرانی می‌توانند با خرید 800برگه از اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) از فرابورس ایران که قیمت روز آن به 50میلیون تومان می‌رسد، 400میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کند. این تسهیلات با نرخ اسمی 17.5درصد و با دوره بازپرداخت 12ساله پرداخت می‌شود اما با احتساب خرید 50میلیون تومان اوراق حق تقدم، نرخ بهره واقعی آن به بالای 22درصد خواهد رسید.
اقساط این تسهیلات با روش ساده 6میلیون‌و661هزار تومان و مجموع بازپرداخت آن 959میلیون تومان است که 559میلیون تومان از آن بهره محسوب می‌شود. در روش پلکانی نیز اقساط پرداختی در سال اول ماهانه 5میلیون‌و970هزار تومان است و هر سال 3درصد به آن اضافه خواهد شد که رقم اقساط ماهانه در سال دوازدهم را به 8میلیون‌و262هزار تومان می‌رساند. در روش پلکانی، مجموع بازپرداخت وام یک میلیارد و 16میلیون تومان است که 616میلیون تومان از آن بهره بانکی محسوب می‌شود.
همچنین وام جعاله مسکن در ابلاغیه جدید از 40میلیون تومان به 80میلیون تومان رسیده که اگر همچنان نیمی از این مبلغ بدون نیاز به اوراق از منابع داخلی بانک مسکن پرداخت شود، متقاضیان باید برای 40میلیون تومان از این تسهیلات 80برگه اوراق حق تقدم به ارزش 5میلیون تومان خریداری کنند. این تسهیلات 5ساله و با نرخ 17.5درصد پرداخت می‌شود و متقاضی در ازای دریافت آن باید 60قسط 2میلیون‌و9هزار تومانی بپردازد. کل بازپرداخت این تسهیلات در 5سال به 120میلیون تومان می‌رسد که 40میلیون تومان از آن بهره بانکی است.
با این تفاصیل، یک متقاضی خرید مسکن در شهر تهران در ازای دریافت 480میلیون تومان خرید مسکن و جعاله، باید در 5سال نخست 8میلیون‌و661هزار تومان در‌ماه و در 7سال بعدی 6میلیون‌و661هزار تومان قسط بپردازد؛ این در حالی است که حداقل مزد و مزایای مصوب قانون کار در سال1400 برای یک خانوار 4نفره کارگری 4میلیون‌و200هزار تومان است و این خانوار برای دریافت چنین تسهیلاتی باید در 5سال نخست بیش از 2برابر حداقل حقوق کار را صرف بازپرداخت تسهیلات مسکن خود کند.
جامعه هدف وام خرید مسکن
مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران، همواره از تغییرات قیمت دلار و ارزش جایگزینی تبعیت می‌کند و متقاضیان مسکن مصرفی در دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه که بخش عمده درآمد آنها ریالی است، هرگز نمی‌توانند توان مالی خود را همپای رشد قیمت ارز، نهاده‌های ساختمانی و مسکن افزایش دهند. نتیجه این معادله کاملا مشخص است و بازتاب آن را می‌توان در افزایش سالانه 7درصدی دوره انتظار مسکن در 30سال اخیر مشاهده کرد.
در این وضعیت، تنها راهکاری که می‌تواند به خانه‌دار شدن طبقه متوسط و حتی اقشار کم‌درآمد در بافت‌های شهری (و نه مناطق حومه‌ای و مسکن‌های بیابانی) منجر شود، تأمین مالی 80درصد ارزش مسکن برای یک دوره بلندمدت است که در همه کشورهای توسعه‌یافته با موفقیت اجرا شده اما در ایران به‌دلیل ذات تورمی اقتصاد، هرگز قابل‌اجرا نبوده است.
در حقیقت حل مشکل کمبود مسکن از طریق اجرای این سیاست، نیازمند اصلاحات ساختاری در اقتصاد و مهار نرخ تورم در محدوده تک‌رقمی است. به‌عبارت‌دیگر، همین فضای تورمی اقتصاد باعث شده که بانک‌ها هیچ تمایلی به پرداخت تسهیلات بلندمدت به خریداران مسکن نداشته باشند.
نگاه کارشناسی
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: در سیاستگذاری برای پرداخت تسهیلات مسکن باید این واقعیت مدنظر قرار بگیرد که جامعه هدف این تسهیلات، طبقه متوسط و با حقوق چند میلیون تومانی است و این تسهیلات ضمن اینکه باید قدرت خرید آنها را در بازار مسکن افزایش دهد، باید اقساطی متناسب با توان مالی متقاضیان داشته باشد، در غیراین صورت کمکی به خانه‌دار‌شدن طبقه متوسط نمی‌کند.
مصطفی‌قلی خسروی، در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: کشورهایی که واقعا به‌دنبال رفع نیاز مسکن طبقه متوسط بوده‌اند، تسهیلات کلان با نرخ بهره پایین و دوره بازپرداخت طولانی به متقاضیان می‌پردازند اما در ایران به‌دلیل سرعت شدید تورم و کاهش ارزش پول ملی، نه‌تنها بانک‌ها از پرداخت وام بلندمدت مسکن فراری هستند، بلکه بانک تخصصی مسکن نیز به این کار تمایلی ندارد. به عقیده او، وام 480میلیون تومانی خرید مسکن با استفاده از اوراق حق تقدم، نمی‌تواند به کارگران و کارمندان کمک کند زیرا رقم اقساط آن گاهی از کل حقوق ماهانه آنها بیشتر است.
قدرت خرید وام جدید
براساس گزارش همشهری، در شرایط فعلی قیمت یک آپارتمان 75متری 15ساله با قیمت میانگین شهر تهران 2.3میلیارد تومان است و تسهیلات 480میلیون تومانی (خرید مسکن و جعاله) که با کسر 55میلیون تومان هزینه خرید اوراق، 425میلیون تومان از آن باقی می‌ماند، فقط 18.5درصد از ارزش آن را پوشش می‌دهد.
این آمارها نشان می‌دهد جدا از اینکه اقساط 6.5 تا 8.5میلیون تومانی این تسهیلات فراتر از قدرت خرید یک خانوار طبقه متوسط تهرانی است، باز هم دریافت این تسهیلات نمی‌تواند قدرت خرید این خانوار را به‌اندازه‌ای افزایش دهد که با اتکا به سرمایه و پس‌‌انداز خود به خرید یک آپارتمان 75متری اقدام کند. بر این اساس، تسهیلات 480میلیون تومانی خرید مسکن و جعاله، در بهترین حالت قادر است کمک‌حال کسانی باشد که می‌خواهند به‌عنوان سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن شوند و البته قدرت بازپرداخت اقساط سنگین آن را نیز دارند.
