به گزارش بنکر، بر اساس مصوبه جدید هیات عالی بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم در مناطق مختلف افزایش یافته است. در تهران، سقف تسهیلات انفرادی به یک میلیارد تومان و سقف تسهیلات زوجین به ۲ میلیارد تومان رسیده است.
در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت نیز سقف وام انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان و سقف تسهیلات زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. این ارقام در سایر مناطق کشور به ترتیب ۶۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی و یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان برای زوجین است.
همزمان سقف تسهیلات جعاله مسکن نیز از ۲۸۰ میلیون تومان به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافته است. به این ترتیب، زوجین تهرانی در صورت استفاده از وام خرید و جعاله میتوانند در مجموع تا ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند.
اما افزایش سقف اسمی وام تا چه اندازه قدرت خرید متقاضیان را بالا برده است؟ پاسخ این پرسش با مقایسه مبلغ تسهیلات و قیمت مسکن روشنتر میشود.
وام جدید مسکن چند متر خانه میخرد؟
با فرض متوسط قیمت ۲۰۰ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان در تهران، وام یک میلیارد تومانی از نظر اسمی معادل خرید حدود ۵ مترمربع مسکن است. با در نظر گرفتن هزینه خرید اوراق، قدرت خرید واقعی این تسهیلات به حدود ۴ مترمربع کاهش مییابد.
به بیان دیگر، یک زوج برای خرید یک واحد ۵۰ مترمربعی با قیمت فرضی هر متر ۲۰۰ میلیون تومان، به حدود ۱۰ میلیارد تومان منابع نیاز دارد. در این شرایط، وام یک میلیارد تومانی فقط بخش محدودی از هزینه خرید را پوشش میدهد و متقاضی باید حدود ۹ میلیارد تومان منابع دیگر تأمین کند.
این فاصله نشان میدهد مسئله اصلی بازار مسکن فقط افزایش سقف تسهیلات نیست. قدرت خرید وام باید در کنار قیمت مسکن و توان بازپرداخت خانوار سنجیده شود.
مقایسه با تسهیلات «مسکن یکم» در نیمه دهه ۹۰ نیز همین فاصله را نشان میدهد. بر اساس محاسبات مطرحشده در گزارش، اگر قدرت خرید وام ۸۰ میلیون تومانی آن دوره حفظ میشد، این تسهیلات امروز باید به حدود ۳ میلیارد تومان میرسید.
در چنین مقایسهای، وام یک میلیارد تومانی جدید حدود ۷۰ درصد کمتر از رقمی است که برای حفظ قدرت خرید گذشته این تسهیلات مطرح شده است. وام سه میلیارد تومانی نیز با فرض قیمت هر مترمربع ۲۰۰ میلیون تومان، امکان پوشش هزینه حدود ۱۵ مترمربع مسکن را فراهم میکرد.
اقساط و زمان اجرای وام جدید
افزایش سقف تسهیلات یک پرسش مهم دیگر را ایجاد میکند؛ متقاضی برای دریافت وام جدید چه میزان قسط باید بپردازد؟
بر اساس ارقام ارائهشده، قسط ماهانه وام یک میلیارد تومانی حدود ۲۰ میلیون تومان است. در صورت استفاده از وام ترکیبی خرید و جعاله، مبلغ قسط ماهانه به حدود ۳۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان میرسد.
برای زوجین که در تهران امکان دریافت مجموع ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید و جعاله را دارند، قسط ماهانه حدود ۵۱ میلیون تومان خواهد بود. بنابراین توان بازپرداخت خانوار به یکی از محدودیتهای اصلی استفاده از سقف جدید تسهیلات تبدیل میشود.
از سوی دیگر، افزایش سقف وام به معنای اجرای فوری آن در همه شعب نیست. بر اساس رویه مطرحشده در گزارش، معمولاً حدود یکونیم تا دو ماه زمان لازم است تا مصوبه به بانک مربوطه ابلاغ شود و دستورالعمل اجرایی آن به شعب برسد.
نکته دیگر به دوره بازپرداخت جعاله مربوط میشود. دوره بازپرداخت این تسهیلات که پیشتر ۵ سال بود، اکنون به ۴ سال کاهش یافته است.
در نتیجه، وام جدید مسکن از یک سو سقف تسهیلات را افزایش داده و از سوی دیگر فشار اقساط را بالا برده است. برای متقاضیان تهرانی، چالش اصلی همچنان فاصله میان قدرت خرید وام، قیمت مسکن و درآمد قابلتخصیص خانوار است.
دیدگاهها