به گزارش بنکر (Banker)، در این رابطه با مهدی افنانی، کارشناس بازار سرمایه، گفت‌وگو کرده‌ایم. او معتقد است این اتفاق باعث کاربردی‌شدن بازار خواهد شد. او عرضه املاک در بورس را با مزایده مقایسه می‌کند و می‌گوید شفافیت صورت‌گرفته در بورس املاک و مستغلات باعث خواهد شد از عوارض و خطاهای رخ‌داده در مزایده‌ها نجات پیدا کنیم. افنانی به شرق می‌گوید این شیوه در نهایت باعث خواهد شد مدیران متوجه شوند که با نرخهای دستوری نمی‌توان بازار را کنترل کرد و در نهایت عرضه و تقاضا و تعیین شفاف قیمت در بورس است که وضعیت بازار را مشخص می‌کند. در ادامه این گفت‌وگو را بخوانید:
واگذاری املاک مازاد دولت و بانك‌ها چه مزایایی دارد؟
نکته مهم این است که سرمایه در این بازار بهتر گردش پیدا می‌کند.هر چقدر از این امکانات نیز بیشتر استفاده شود، فعالیت بازار کاربردی‌تر می‌شود. اقدامات مؤثر بورس املاک و مستغلات می‌تواند در نهایت باعث این اتفاق شود که فعالان صنایع دیگر مانند فعالان صنعت نفت نیز وارد این بازار شوند. املاک مازاد بانك‌ها و دولت، رقم درخور توجهی است و امکان این وجود ندارد که این تعداد ملک در بازاری دیگر و با این مقدار شفافیت عرضه شود و به فروش برسد؛ از‌این‌رو فرصت خوبی به دست آمده است که هم بازار رشد کند و هم دولت و بانك‌ها سبکبال شوند تا در نهایت سرمایه‌های خود را بهینه کنند. البته اینکه شروع این کار با املاک تجاری بوده که خیلی مورد نظر بازار نیست، کمی کار را سخت می‌کند. به نظر من اگر املاک ارزنده‌تری را معرفی کنند، این امکان وجود دارد که اتفاقات بهتری نیز رخ دهد.
پیش‌تر املاک به‌صورت مزایده به فروش می‌رسید، با این روش جدید چه تغییراتی رخ داده است؟ بورس چقدر کمک می‌کند تا این اتفاقات به‌صورت شفاف انجام شود؟
قطعا شفافیت بورس از مزایده بسیار بیشتر است. پیش‌تر باید در روزنامه‌ها اعلام می‌شد تا پروسه آن مزایده طی شود و همه نیز به آن دسترسی نداشتند؛ اما اکنون در دنیای دیجیتال هستیم و همه به اینترنت دسترسی دارند و قطعا بورس وضعیت بهتری را برای همه فراهم کرده است. درباره شفافیت نیز باید بگویم با توجه به قوانینی که وجود دارد، خریدار و فروشنده عملیات و پروسه شفافی را انجام می‌دهند و مبالغ پرداخت‌شده نیز کاملا مشخص است. به عقیده من در بازار املاک و مستغلات نیاز است که شفافیت به‌صورت کامل اعمال و دیده شود. هم‌اکنون شفافیت برای دولت نیز مهم و مناسب است؛ چون می‌تواند در بحث‌های مالیاتی به آنها کمک کند و درآمدهایی را برای دولت تأمین کند. در نگاه کلان نیز برای کل کشور اتفاق مبارکی است؛ چون دولت می‌تواند برنامه‌ریزی مناسبی برای بازار مسکن داشته باشد.
جداشدن بورس املاک و مستغلات از بورس کالا را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
به عقیده من اتفاق خوبی بود؛ چون حجم املاک بسیار بزرگ است. گاهی دیده می‌شود که فلان وزیر نسبت به عرضه برخی کالاها در بورس کالا نظر منفی دارد و در برخی موارد از ورود فولادی‌ها، پتروشیمی‌ها و کشاورزی‌ها نیز جلوگیری کرده‌اند و بهانه آنها این بوده که بورس کالا باعث گران‌شدن این محصولات شده است که متأسفانه این رفتار باعث اختلالاتی در بورس نیز شد. امسال نیز دیدیم که درباره سکه چه اتفاقاتی افتاد؛ همین باعث شده که به این نتیجه برسیم که بورس املاک و مستغلات باید یک شخصیت حقوقی مجزا نسبت به بورس کالا داشته باشد تا از نوسانات و رفتارهای غیرحرفه‌ای به دور باشد تا بتواند کار خود را به‌خوبی پیش ببرد. اگر در آینده نزدیک‌تر این امکان فراهم شود که مزایده‌ها نیز وارد بورس شود، اتفاقات خوبی رخ خواهد داد. باید دقت داشت که نقدینگی خوبی در جامعه وجود دارد و مردم نیز کم‌کم در حال آشنایی با بورس‌ها هستند، کدهای بورسی زیادی نیز صادر شده و زیرساخت‌های مناسبی نیز وجود دارد که می‌تواند با شفافیت بیشتر به این‌گونه معاملات کمک کند و در نهایت بازار خوبی داشته باشیم.
هیچ معیاری برای خرید و فروش ملک در تهران وجود ندارد؛ چقدر فروش املاک و مستغلات در بورس می‌تواند به معیار قرارگرفتن قیمت تعیین‌شده در بورس و استاندارد‌شدن قیمت زمین و مسکن کمک کند؟
دقیقا؛ به نظر من هدف اصلی و نهایی فروش املاک در بورس همین است. مشکل اینجاست که برخی مدیران دولتی ترجیح می‌دهند دستوری کارها را پیش ببرند و با دستور قیمت سکه و ارز را مشخص کنند؛ درصورتی‌که تجربه نشان داده این‌گونه رفتارها جواب نمی‌دهد. در بورس، واقعیت‌های اقتصادی است که قیمت نهایی را تعیین و روشن می‌کند. کارکرد اصلی بورس املاک نیز همین است. هم‌اکنون قیمت‌های مسکن در هر منطقه تهران به‌صورت دلبخواه مشخص می‌شود و هیچ همخوانی‌ای با هم ندارد؛ اما وقتی تعیین قیمت در بورس صورت بگیرد، می‌توان این انتظار را داشت که قیمت‌ها به‌صورت منطقی تعیین شود و همخوانی بیشتری نسبت به قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف تهران پیدا شود. من فکر می‌کنم اگر رویه فروش املاک دولتی و بانکی در بورس ادامه پیدا کند، قطعا آینده خوبی در انتظار ما خواهد بود.
البته برخی نیز این گلایه را دارند که وقتی بورس کالا وجود دارد نیازی به بورس املاک و مستغلات نیست و موازی‌کاری صورت گرفته است.
باید به این مورد توجه کرد که حجمی که در بورس املاک و مستغلات داریم، با حجمی که در دیگر بورس‌هاست، قابل مقایسه نیست. همچنین این نکته وجود دارد که دولت هر بار به یک بهانه تلاش می‌کند در بورس کالا دخالت کند و حتی بیم حذف این بورس نیز وجود دارد؛ پس تفکیک بورس املاک و مستغلات از بورس کالا منطقی به نظر می‌رسد. به عقیده من هنوز خیلی از کالاها هستند که این پتانسیل را دارند که در بورس کالا عرضه شوند، به همین دلیل عرضه املاک و مستغلات در بورس کالا و بالا‌بردن حجم کاری یک بورس ما را از اهداف مهمی که درباره شفافیت و دقت فروش درباره این املاک داریم، دور می‌کند. این اتفاق برای بازار املاک و مستغلات نیز مهم است؛ چون در این بازار هر فرد با هر شرایطی و بدون داشتن صلاحیت ورود پیدا می‌کند که متأسفانه مشکلات زیادی را در بعد قیمت‌گذاری و فروش به وجود آورده است. بورس املاک باعث خواهد شد کیفیت بازار نیز بهتر شود. من این انتظار را دارم که به‌تدریج این بازار گسترش پیدا کند و کیفیت معاملات بالاتر برود و بر متعادل‌شدن قیمت مسکن نیز تأثیر بگذارد.
