اقتصاد فروش شهر؛ مدلی که تهران را می‌بلعد

به گزارش بنکر (Banker)، در گزارش جدید شاخص «شهرهای جهان» آکسفورد اکونومیست برای سال ۲۰۲۵، نام تهران در میان هزار شهر بررسی‌شده در جایگاه ۴۲۸ قرار گرفته است؛ رقمی که جزئیات آن تصویر دقیق‌تری از وضعیت پایتخت ارائه می‌دهد: رتبه ۴۴۹ در شاخص کیفیت زندگی و ۹۰۴ در شاخص محیط‌زیست.

این آمار تنها افت‌وخیز آماری نیست؛ بلکه نشانه‌ای از مشکلی ساختاری در شیوه تأمین مالی و مدیریت شهری است که به‌طور مستقیم کیفیت زندگی ساکنان تهران را تحت تأثیر قرار داده است.

مدلی که آینده تهران را می‌بلعد

در شرایطی که شهرها باید با تقویت سرمایه انسانی، محیط‌زیست و خدمات عمومی مسیر توسعه را طی کنند، تهران با اقتصاد فروش شهر پیش می‌رود. این مدل بر فروش تراکم، تغییر کاربری، واگذاری دارایی‌ها و استقراض تکیه دارد؛ ابزارهایی که امروز شهر را تأمین مالی می‌کنند اما فردای آن را تهدید می‌سازند.

گزارش نشان می‌دهد این رویکرد کوتاه‌مدت، نه‌تنها درآمد پایدار ایجاد نمی‌کند، بلکه تهران را در چرخه‌ای فرسایشی از بدهی، نابرابری و کاهش کیفیت زندگی گرفتار کرده است.

 بحران مسکن گسترده

وقتی بخش عمده درآمد شهرداری از زمین و تراکم تأمین می‌شود، ساختار انگیزه‌های مدیریتی تغییر می‌کند. محدودسازی عرضه زمین و تمرکز بر تراکم‌فروشی در پهنه‌های پربازده مالی، یک گلوگاه مصنوعی در بازار مسکن ایجاد می‌کند که پیامدهای آن برای شهروندان کاملاً ملموس است.

نتیجه، رشد تصاعدی قیمت مسکن، جدا شدن قیمت از توان خرید خانوار و تبدیل خانه به دارایی سفته‌بازانه است؛ فرآیندی که در ادبیات اقتصادی «مالی‌سازی مسکن» خوانده می‌شود. این روند نهایتاً «تهران چندسرعته» می‌سازد: مناطقی برخوردار و پرسرمایه در کنار پهنه‌هایی که از زیرساخت و خدمات عمومی محروم‌اند.

ابعاد کالبدی

تراکم‌فروشی تنها بازار مسکن را دچار بحران نکرده؛ بلکه اثرات گسترده‌تری بر کالبد و زیست‌پذیری تهران داشته است. تمرکز ساخت‌وساز در مناطقی فاقد ظرفیت حمل‌ونقل، یکی از عوامل اصلی شکل‌گیری گره‌های مرگبار ترافیکی است. برج‌ها و مجتمع‌های عظیم بدون دسترسی کافی مترو و اتوبوسرانی، ساعت‌های روزانه شهروندان را در ترافیک می‌بلعند و سلامت روانی و بهره‌وری کاری را کاهش می‌دهند.

هم‌زمان، تبدیل هر متر مربع زمین به منبع درآمد کوتاه‌مدت باعث حذف تدریجی فضاهای عمومی، باغ‌ها و حریم‌های طبیعی شده است. این فرایند «ماهیچه‌های شهری» را تحلیل برده و «چربی شهری» را جایگزین کرده است؛ ساختاری که تهویه طبیعی را مختل و جزایر گرمایی و آلودگی هوا را تشدید می‌کند. داده‌های جهانی نیز از ارتباط مستقیم افزایش ذرات معلق PM2.5 با رشد بیماری‌های قلبی‌–‌ریوی حکایت دارد.

دو پیامد پنهان مدل موجود

درآمدهای زمین‌محور دو آسیب نهادی جدی ایجاد می‌کند:
۱. کوتاه شدن افق تصمیم‌گیری مدیریت شهری و تمرکز بر دوره‌های کوتاه‌مدت،
۲. ایجاد زمینه رانت و فساد در مقررات و پروژه‌ها.

نتیجه، شهری نیمه‌تمام، متروی کم‌منبع، اتوبوسرانی فرسوده و پروژه‌های نمایشی است. این چرخه، وابستگی دائمی به فروش دارایی‌ها و استقراض را تقویت کرده و امکان برنامه‌ریزی پایدار برای آب، فاضلاب، فضای سبز و مدارس را از مدیریت شهری می‌گیرد.

چشم‌انداز سیاستی

بر اساس گزارش آکسفورد اکونومیست و تحلیل‌های مکمل، ارتقای کیفیت زندگی در تهران تنها با اصلاح مدل تأمین مالی شهری ممکن است. تغییر مسیر از اقتصاد فروش کالبد به سمت درآمدهای پایدار شهری، مالیات‌های محلی عادلانه، کاهش اتکا به تراکم‌فروشی و هدایت سرمایه‌گذاری به سمت حمل‌ونقل عمومی و فضاهای باز محله‌ای ضرورت دارد.

اصلاح نظام صدور مجوز، افزایش شفافیت، احیای فضاهای عمومی، بازپس‌گیری روددره‌ها و توسعه درخت‌کاری هدفمند می‌تواند به کاهش جزایر گرمایی و بهبود سلامت عمومی کمک کند.

در سطح اجتماعی، سیاست‌هایی که دسترسی همگانی به مسکن مناسب را تضمین و از سفته‌بازی جلوگیری کند، از تبدیل خانه به ابزار جبران کسری بودجه شهری جلوگیری خواهد کرد.

در غیر این صورت، تهران در چرخه‌ای باقی می‌ماند که در آن شهروندان بیش از آن‌که «زندگی کنند»، صرفاً جابه‌جا می‌شوند و رتبه‌های جهانی پایین‌تر بازتابی از بحران‌های عمیق‌تر خواهد بود.