رکود تورمی در بازار مسکن

*محمود جامساز/اقتصاددان

افزایش تسهیلات خرید مسکن بارها اتفاق افتاده است اما شاهد هستیم با وجود رکود، قیمت مسکن هر سال بالا می‌رود. بنابراین در بازار مسکن رکود تورمی داریم. تقاضای مؤثر در بازار مسکن زیاد است اما قدرت خرید وجود ندارد. با توجه به رشد تورم در کشور، صاحبان ملک از عرضه خودداری می‌کنند چون اطلاع دارند در شرایط افزایش تورمی، کالا و دارایی غیرمنقول از ارزش بیشترى برخوردار و به بیانى دیگر گرانتر می‌شوند. در نتیجه کاهش در نتیجه تقاضاى مؤثر مسکن سرکوب می‌شود.
در حال حاضر می‌توان مسکن را به لحاظ کیفیت و قیمت به دو نوع تفکیک کرد. به‌طور مثال نوعی مسکن که به‌صورت مجتمع‌هاى مهر بنا شده است مخصوص دهک‌های خاصی است.اما با توجه به مکان‌یابی غلط و عدم دسترسی به امکانات شهری، کیفیت این مسکن‌ها پایین است. بنابراین اگر وامی داده شود با توجه به افزایش قیمت، صاحب تسهیلات نمی‌تواند مسکن مناسب وضعیت اجتماعی خود بخرد. هر متر آپارتمان در تهران به‌طور میانگین حدود١٢ میلیون تومان است. بنابراین چقدر باید وام پرداخت شود و مدت بازپرداخت تسهیلات چقدر باید باشد تا وام گیرنده بتواند مسکن مناسب تهیه کند؟
یک نوع مسکن دیگر، برج‌هایی‌ است که در مناطق گرانقیمت شهرها ساخته می‌شود.این برجها با وام‌های کلان بانکی و با همکاری شهرداری‌ها ساخته شده است. شهرداری با افزایش تراکم از طریق این ساخت و ساز برای خود دارایی ایجاد کرده است.
این نوع مسکن رانت را در این بازار به وجود آورده. کسانی که وام‌های کلان بانکی برای ساخت این برج‌ها دریافت کرده‌اند چندان در بند بازپرداخت آن نیستند. از طرف دیگر بانک‌ها قدرت بازگرداندن وام را ندارند. به همین دلیل مطالبات معوق بانک‌ها افزایش یافته است. البته بانک‌ها نیز توسط عوامل خود مبادرت به تأسیس شرکت‌هایی کرده‌اند که به‌طور غیر رسمى متعلق به خود آنان است. این شرکت‌ها وام‌هاى کلانى پرداخته‌اند که عمدتاً «مصروف ساخت و ساز‌هاى برج‌هاى گرانقیمت شده که با تورم قیمت آنها مستمراً» روبه افزایش است و به بازار عرضه نمی‌شوند فی‌الواقع بسیارى از سرمایه‌هاى مردمى قفل شده است. با راهکارهای ساده و ابتدایی مانند افزایش تسهیلات بسیار ناچیز، چاره حل مشکل خریداران مصرفی در بازار مسکن نیست.
در کشورهای دیگر مهلت بازپرداخت وام بسیار طولانی و معمولاً با تنفس و پس از 30 سال است. ضمن آنکه تسهیلات در ارتباط معنا دارى با قیمت مسکن است. در حالی که در کشور ما اکثر کسانی که وام می‌گیرند درآمدی کمتر از میزان اقساط بانکی دارند. از این‌رو بیشتر متقاضیان ناچار به اجاره‌نشینی می‌شوند. اجاره‌نشینی به همین دلیل افزایش یافته است و افزایش قیمت اجاره به سبب افزایش تقاضا در این شرایط طبیعی است. حل مشکل مسکن به تنهایی و جدا از بخش‌های دیگر اقتصاد امکانپذیر نیست. حل مشکل مسکن به سیاست‌های کلان اقتصاد و ساختار اقتصادی وابسته است. اقتصاد ما اقتصادی دولتی-سیاسی است. چارچوب‌های اقتصادی باید در اختیار بخش خصوصی باشد تا مکانیسم قیمت‌ها را بازار تعیین کند. بخش اعظم اقتصاد کشور حتی تا بیش از 80 درصد در اختیار دولت است. از این میزان 90درصد آن در اختیار فرا دولتى‌ها و شبه‌دولتی‌ها است. پیش‌بینی اقتصاد در ایران بسیار مشکل است. تغییر نظریات سیاستگذاران در بخش اقتصادی، باعث عدم ثبات در بخش‌های اقتصادی شده و پیش‌بینى پذیرى را غیر ممکن کرده است. اندیشه اقتصادی نیاز به تغییر و تحول بنیادین دارد تا بخش خصوصی محور اصلى فعالیت‌های اقتصادى قرار گیرد و موتور محرک آن باشد. در این صورت مشکلات بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله مسکن، با سازو کار رقابتى بخش خصوصى فارغ از رانت‌هاى دولتى قابل حل است. دولت‌ها بخوبى به مشکلات و معضلات اقتصادى از جمله مسکن وقوف کامل دارند زیرا بسیارى از چالش‌ها ناشى از سوءمدیریت و گسترش رانت‌ها بوده است. اکنون دولت که تقریباً به پایان زمامداری خود نزدیک شده حل معضل مسکن را با انتخاب وزراى دارایی و مسکن و رئیس کل بانک مرکزى در دستور کار خود قرار داده است. خانه به دوشى مردم مدت مدیدى از معضلات اصلى اقشار کثیری از مردم بوده است.
نمی‌توان به مسکن به‌صورت مجرد و انتزاعى نگاه کرد. مسکن یکى از مهم‌ترین حلقه‌هاى زنجیره فعل و انفعالات اقتصادى است که دولت‌ها به نفع گروه‌هاى رانت بگیر بر آن چشم بسته‌اند. رکود مسکن سایر حوزه‌هاى اقتصادى را به رکود تورمى کشانده است. چگونه می‌توان در شرایط طاقت فرسای تحریم‌ها، ، فساد و رانت سیستماتیک، کسر بودجه ١٨٠ هزار میلیارد تومانى، مدیریت ناکارآمد چرخشى، تعاونی‌هایی که سال‌ها است سرمایه مردم را به بهانه پیش فروش مسکن حیف و میل کرده‌اند و دادرسى نیست که قاطعانه مطالبات مالباختگان را پىگیرى کند مشکل مسکن را در مدت کمی حل کرد؟ دستورات حل مشکل مسکن نباید به چندین جلسه نشست و برخاست مسئولان و بررسى طرح‌هایی که تأمین مالى ندارد ختم شود. با انبوه برج‌هاى بلند مرتبه خالى از سکنه‌اى که هزاران میلیارد تومان نقدینگى جامعه را حبس کرده‌اند چه می‌کنید؟ با هزاران آپارتمان بى کیفیت مسکن مهر که فاقد تقاضاست چه برنامه‌اى دارید؟ با فساد گسترده‌اى که در فرآیند ساخت و ساز مجتمع‌ها و برج‌هاى خالى از سکنه شکل گرفته چه اقداماتى را در نظر دارید؟ مطمئناً مبارزه قاطع با فساد سیستماتیک نظیر فساد در واگذاری‌ها، استمرار اختلاس‌ها، فساد در اعطاى تسهیلات و به‌طور کلى فساد در تخصیص منابع به مفهوم خشکاندن ریشه‌هاى فساد مسیر را براى هرگونه اصلاحات بنیادین از جمله خانه دار کردن مردم با اعطاى تسهیلات و میدان دادن به بخش خصوصى واقعى امکان پذیر می‌سازد.


ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
کد امنیتی:
SecImgSes
* نظر:
saman tourismbank sins
نگاه بنکر
چهره های ماندگار